談土地共有之法律關係與優先購買權 | 贈與稅大哉問
最高法院認為共有人之優先購買權僅於當事人間有效力,也就是表示優先購買之共有人有行使以相同條件購買之意思表示時,若出賣共有還沒移轉買賣標的物所有權人 ...
依法律規定,既然其他共有人有優先購買權,為使其他共有人得以同一條件購買,出賣人理應踐行通知程序,將其與第三人所簽訂之買賣契約條件全部告知其他有優先購賣權之共有人,通知十五日內是否放棄承購權。
共有土地與共有人優先購買權,買賣共有土地應之事項這裡要討論的「共有」,指的是「分別共有」(用與公同共有區別),法律條文直接用「共有」稱之。共有中最重要的是不動產,尤其以土地共有的相關法律問題最常見。例如:A、B、C三人各出資一千萬元購買一塊土地,A、B、C三人共有(分別共有)該筆土地,應有部分各為1/3。又假設A、B、C三兄弟於父親去世時(母親已先歿)共同繼承該筆土地,A、B、C三人對土地的共有關係為公同共有。前者各共有人得自由處分其應有部分,所以A、B、C三人得自由出賣或抵押土地應有部分1/3之所有權不必得到其他人共有人同意。後者則否,除非先終止公同共有關係,即一般所稱之「分割」否則公同共有土地無所為之「應有部分」,須經全體共有人同意始得出賣或抵押。
土地共有主要的法律關係有三個,第一個是共有的內部關係,指的是出賣土地應有部有,甚至是出賣全部土地所有權時的要件,或常會遇到的其他共有人優先購買權的問題及共有土地的出租(管理行為)等問題。這個部份是本次主題要講的。第二個問題是外部關係,說的是共有土地為他人所侵害或無權占有時如何行使權利的問題,最後一個問題則是講共有土地分割的問題,現實社會中也很常見,都留待下回再講,不過,下面有提到相關部分也會先討論一下。
一、設例講解:
A、B、C、D共有建地一筆,應有部分各為1/4。A、B、C未得D之同意,亦未知會D,即將該地全部賣於E。諸附據理由說明下列問題:
1.設依買賣契約,A、B、C、已應辦理土地所有權全部移轉登記於E,然其等仍遲不辦理,E仍訴請A、B、C依約辦理該土地之所有權全部移轉登記於E。法院應否准許?
2.D就該土地之買賣有無優先購買權?
3.設D請求A、B、C協議分割該共有土地,A等3人以共有土地已出售於E,彼等以無權分割而拒絕之,D乃以A、B、C為被告訴請分割該共有土地,法官應否准許?(此題為90年司法官考題,對釐清有土地的處分及共有人的優先購買權之觀念有...
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