父母送房有負擔的贈與划算嗎? | 贈與稅大哉問
2015年6月12日—A:安永聯合會計師事務所執業會計師楊建華舉例說明:在解析之前,應先了解一下法令相關規定。依據遺產及贈與稅法第21條有關「扣除額」的規定 ...
Q:台北蔣先生問:父母常以買房方式來贈與子女,幫助子女成家立業之外,也能達到節稅功能,「附有負擔之贈與」即是常見案例,亦即約定房貸由兒子承接,請問贈與稅要如何計算?
A:安永聯合會計師事務所執業會計師楊建華舉例說明:在解析之前,應先了解一下法令相關規定。依據遺產及贈與稅法第21條有關「扣除額」的規定,「贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」另第22條有關「免稅額」的規定,「贈與稅納稅義務人,每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元」。
贈與稅的計算公式為:(贈與總額-扣除額-免稅額)×稅率10%=應納贈與稅 就蔣先生所問的「附有負擔之不動產贈與」舉兩個案例說明如下:
【情況1】一般情況贈與試算
◆不動產市價1,500萬元 ◆不動產之公告土地現值與房屋評定現值合計900萬元
【情況2】附負擔不動產贈與試算 說明:父親以自有現金1,000萬元及向銀行貸款500萬元購買市價1,500萬元之不動產,再將此不動產及房貸一起贈與子女,以後這間房子的房貸由子女繳納。 ◆不動產市價1,500萬元 ◆不動產之公告土地現值與房屋評定現值合計900萬元
◆房貸500萬元 由【情況1】及【情況2】兩範例可知,善用「贈與附有負擔」後,可大幅降低贈與稅應納稅額(由68萬元降至18萬元)。
但因房地合一新稅制甫於6月5日經立法院三讀通過,並即將於明年1月1日開始實施,因此,日後售屋時,則要小心「賣價減買價,財產交易所得變大」的問題。
因為多年後,若子女要出售此受贈之不動產時,計算房屋「財產交易所得」是以當時父親申報贈與稅時的價值作為子女的取得成本,即是以900萬元所包含的「房屋評定現值」當房屋部分的取得成本,而非依當時房屋部分的市價,亦即減項─房屋取得成本降低,導致出售不動產之財產交易所得變高。
舉例來說:若贈與時的房屋評定現值為450萬元(市價為750萬元),日後出售該不動產,計算房屋財產交易所得所使用的原始取得成本即為450萬...
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